3 segreti per affrontare al meglio una ristrutturazione edilizia

Al Summit sull’immobiliare organizzato da Antonio Leone ho raccontato quali sono i fattori da considerare quando si effettua la ristrutturazione di un immobile: dal sopralluogo alla stima del budget, fino alla scelta dell’impresa di costruzioni. Ecco come evitare gli errori più comuni in una ristrutturazione edilizia e ottimizzare tempo e denaro.

Sono di rientro dal Summit più importante d’Italia, dedicato a chi ama investire in immobili, organizzato dall’amico Antonio Leone: Strumenti di Successo negli investimenti immobiliari.

Ho incontrato Antonio per la prima volta due anni fa, quasi per caso. In realtà già lo conoscevo, perché da tempo seguivo il suo blog, essendo un appassionato di immobiliare.

Lascia che ti spieghi come l’ho conosciuto.

Durante la sue vacanze estive, Antonio, decise di valutare l’acquisizione di una villa a Pantogia, in una delle location più belle di Porto Cervo. Come da sua abitudine, per raccontare il dietro le quinte degli investimenti immobiliari, Antonio decide di fare una diretta su Facebook.

Dopo averla guardato, decido di scrivergli per offrirgli il mio aiuto, visto che si trovava proprio a due passi da me. Antonio, con estrema gentilezza, risponde e chiede di incontrarci, per valutare insieme le migliori soluzioni per una ristrutturazione edilizia di alto profilo. Da quel momento, inizia la nostra collaborazione, che mi ha portato ad essere uno dei relatori al suo ultimo corso.

Ad Agosto, infatti, mi sono rivisto con Antonio per valutare delle operazioni nel cuore della Costa Smeralda. In quell’occasione, mi raccontò che stava organizzando la 2° edizione del suo seminario “Strumenti di successo negli investimenti immobiliari”, dedicato alle persone che si avvicinano al mondo del Real Estate.

Tra un sopralluogo e un altro, Antonio mi lancia una sfida dicendomi:

“Andrea, visto che tu ti occupi ormai da anni di ristrutturazioni di immobili di pregio, ti piacerebbe fare un intervento al mio corso?”

Io incredulo, ma anche un po’ onorato, decido di affrontare questa piccola sfida. Il mio intervento, nello specifico, riguardava le ristrutturazioni, in particolar modo gli step che ogni investitore immobiliare (e non) deve affrontare per ristrutturare un immobile con successo, evitando gli errori più comuni.

Ho diviso il mio intervento in 3 argomenti che io reputo fondamentali, non solo per gli investitori immobiliari, ma per chiunque si trovi ad affrontare una ristrutturazione edilizia:

Il sopralluogo
Il Budget previsionale
Criteri di scelta del tecnico e dell’impresa edile.

Ristrutturazione edilizia: il sopralluogo

Prima ancora di acquistare un immobile, uno dei parametri fondamentali di valutazione è il sopralluogo. Questo, infatti, se fatto bene può salvarci da un acquisto incauto.

Molto spesso, presi dall’entusiasmo oppure per paura di farci sfuggire l’affare, sottovalutiamo una serie di fattori che, in futuro, potrebbero portarci seri problemi. A partire dai lavori di ristrutturazione.

Nel il mio intervento, ho parlato di come si deve affrontare un sopralluogo, per scegliere con attenzione l’immobile che andremo ad acquistare e, successivamente, a ristrutturare.

Ma quali sono i passaggi fondamentali per eseguire un buon sopralluogo?

Prima di tutto, bisogna essere affiancati da un progettista specializzato in ristrutturazioni. Il giusto professionista è in grado di darci una mano nella valutazione, sia per visionare la documentazione necessaria che ogni immobile deve possedere, ma anche per la valutare la stima reale dell’investimento.

Parlo di investimento, non solo perché questo seminario era rivolto a persone che, per mestiere, investono abitualmente in immobili, ma anche per tutte quelle persone che acquistano un’abitazione ad uso personale. In entrambi i casi, dobbiamo essere certi, fin dal’inizio, che questo investimento acquisisca valore negli anni.

In secondo luogo, dobbiamo valutare lo stato dell’edificio. Siamo consapevoli che andrà ristrutturato, però dobbiamo capire fin da subito se la struttura, gli impianti e tutte le finiture sono in buono stato.

Consiglio spesso a i miei clienti di fare un buon report fotografico, per analizzare successivamente tutti i dettagli dell’abitazione che, molto spesso, non vengono notati durante il sopralluogo. Dobbiamo prendere gli appunti necessari per essere in grado di fare un check-up dettagliato della casa che andremo ad acquistare, cercando di capire se quello che stiamo valutando è un investimento buono o meno.

Costo ristrutturazione casa: chi si occupa della stima

Una volta fatto il sopralluogo, per analizzare, più da vicino, i costi di ristrutturazione è necessario creare un budget previsionale, in cui andremo ad inserire tutti i singoli costi e le singole spese inerenti ai lavori.

Ma chi ci dovrebbe dire quanto costano i lavori di ristrutturazione?

Nella maggior parte dei casi, siamo convinti che i costi per i lavori ci debbano essere comunicati dal tecnico o dall’impresa edile che li effettuerà. Pensiamo che siano loro a doverci fornire il preventivo e la lista dei costi della nostra ristrutturazione.

In realtà, invece, siamo noi che dobbiamo fissare il budget che vogliamo destinare ai lavori, prima ancora che l’impresa e il progettista ci diano il preventivo. Il budget dovrà essere ben chiaro al nostro tecnico, che ne terrà conto durante la fase progettuale e di elaborazione del computo metrico estimativo. Tutto ciò, ci permette di risparmiare tempo fin da subito, evitando di chiedere diversi preventivi alle imprese per cercare il prezzo che soddisfi il nostro budget.

Durante il mio intervento, sono andato ad analizzare nel dettaglio tutti i reali costi di una ristrutturazione, mostrando ai corsisti come prevederli. Per semplificare, ho utilizzato un quadro economico, che solitamente uso con tutti i miei clienti prima dell’inizio dei lavori.

Questo Quadro Economico è diviso in 4 sezioni:

IMPORTO DEI LAVORI. Sono i costi che dovremmo corrispondere all’impresa edile che svolgerà i lavori. A questa sezione consiglio sempre di aggiungere un 10% in più del totale, che servirà per gli imprevisti che potrebbero nascere durante i lavori.

SPESE TECNICHE. Sono tutte quelle spese che spettano al nostro progettista e si suddividono in:

Progettazione, direzione dei lavori e pratiche burocratiche.
Progettazione impianti.
Ri-accatastamento.
Coordinamento della sicurezza.
Attestato di prestazione energetica.

SPESE BUROCRATICHE. Riguardano gli oneri da pagare al comune oggetto dell’intervento di ristrutturazione. Tra cui i diritti di segreteria della pratica edilizia, diritti di segreteria della pratica di agibilità e gli oneri di occupazione del suolo pubblico (qualora c’è ne sia bisogno).

IVA E IMPOSTE. Sono spese da sommare in percentuale al preventivo dell’impresa e del progettista. Più precisamente, si tratta di:

IVA al 10% sui lavori di ristrutturazione svolti dall’ impresa;
IVA al 22% sulla parcella del tecnico;
Contributo previdenziale pari al 4% sulle spese del tecnico, previsto per legge.

Come scegliere l’impresa edile e il tecnico giusto

Uno degli aspetti più importanti, ma anche uno dei più sottovalutati in una ristrutturazione edilizia, riguarda proprio la scelta delle persone che ci accompagneranno durante i lavori.

Infatti, l’errore più grande è proprio quello di non dedicare abbastanza tempo alla valutazione di queste due importanti figure, per poi ritrovarsi ad avere problemi per tutta la durata dei lavori.

Soprattutto se siamo degli investitori immobiliari, scegliere il giusto team che ci affiancherà nei nostri investimenti, ci permette di risparmiare tempo e denaro, limitando al massimo il margine di errore.

Ma in che modo possiamo fare la scelta giusta?

In questi anni ho elaborato una sorta di test di valutazione che applico ogni volta che scelgo un nuovo collaboratore. Premetto che sono una persona molto pignola ed esigente e cerco sempre di circondarmi di persone smart, innovative e preparate. Ciò fa sì che gli elementi che prendo in considerazione sono:

> SPECIALIZZAZIONE

Prima di tutto dobbiamo assicurarci che i collaboratori che andremo a scegliere siano specializzati quasi ed esclusivamente in ristrutturazioni edilizie, perché ne conoscono tutti i dettagli, le regole e i dietro le quinte per affrontare al meglio i lavori. Anche io, quando ho deciso di riorganizzare l’azienda, fondata da mio padre, ho pensato subito di focalizzarmi in una determinata nicchia e specializzarmi nella realizzazione di dimore di Lusso. La specializzazione vince sempre. Ricordiamoci che, chi vuole accontentare tutti, non accontenta mai nessuno.

> CONOSCENZE TECNICHE

Il Progettista e l’impresa devono avere una formazione ampia, molto più pratica che tecnica. Devono possedere un ventaglio di conoscenze molto vasto, a partire dagli aspetti strutturali, impiantistici, tecnologici fino a quelli burocratici. Un bravo tecnico deve avere, non solo un aggiornamento continuo sui materiali edili e sulla loro efficienza energetica, ma anche una conoscenza delle tendenze proposte dalle aziende produttrici: lavabi, rubinetteria, sanitari, ceramiche, marmi, resine, parquet e arredi di design. Un buon professionista deve essere in grado di spiegarvi quali sono le differenze tra i diversi materiali e trovare sempre la miglior soluzione tra una scelta e l’altra.

> BUON GUSTO

I collaboratori che ti affiancheranno devono essere capaci di immaginare gli spazi prima che siano costruiti: spazi ricercati e funzionali, realizzati secondo le vostre esigenze, aggiungendo tocco di design per ambienti unici e originali, che si differenziano da quelli che si trovano oggi sul mercato.

> EMPATIA

È molto importante l’empatia che si viene a creare tra di voi: se notate che non vi trovate sin dall’inzio, cambiate collaboratori! La fase esecutiva sarà molto più complessa e vi porterà inevitabilmente a dei problemi, se scegliete i professionisti sbagliati. Scegliete solo collaboratori che vi ispirano fiducia sin da subito.

> PORTFOLIO LAVORI E REFERENZE CLIENTI

Chiedete al progettista e all’impresa di visionare i loro lavori più recenti. Meglio ancora se vi danno la possibilità di visitarli di persona. Cercate di farvi fornire almeno 3-4 referenze di clienti che si sono affidati a loro per la loro ristrutturazione e i recapiti, per poterli contattare. Accertatevi della loro professionalità. Se sono onesti e lavorano in modo competente, non avranno nessun problema a fornirveli.

> GARANZIA

Affidatevi sempre a professionisti seri e responsabili, pronti a intervenire per sistemare eventuali vizi e difformità che potrebbero sorgere dopo la consegna dei lavori. Errare è umano ed è possibile trovarsi davanti a problemi di questo tipo. Ecco perché penso sia fondamentale avere nel team collaboratori disposti a prendendosi le proprie responsabilità, intervenendo per risolvere il problema nell’immediato. Oltre questo, esistono delle assicurazioni con copertura “postuma”, che coprono le spese dell’intervento di sistemazione dei problemi riscontrati per un’errata esecuzione delle opere. Chiedete, quindi, all’impresa di stipularne una di comune accordo.

> CAPACITÀ DI PROBLEM SOLVING

Assicuratevi che l’impresa e il progettista abbiano spiccate capacità di problem solving. Cercate sempre persone sveglie che siano in grado di portarvisoluzioni immediate agli imprevisti che troviamo durante la realizzazione dei nostri lavori, individuando la strada giusta nel minor tempo possibile.

Siamo finalmente arrivati alla fine di questo articolo. Descrivendo il mio intervento al summit, ho voluto trasmettere quelli che secondo me sono i fattori fondamentali da conoscere per affrontare al meglio una ristrutturazione.

In basso trovi una parte del mio intervento. Se vuoi partecipare al prossimo Summit, clicca qui per avere tutti i dettagli del corso.

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